Что ждет рынок недвижимости Казахстана на фоне ослабления курса?

Рынок недвижимости Казахстана переживает значительные трансформации, которые окажут заметное влияние на всех его участников: от инвесторов и застройщиков до риелторов и обычных покупателей. Основные изменения касаются ужесточения правил проведения сделок, налогообложения и усиления контроля за денежными потоками.

Как известно, сделки с недвижимостью в Казахстане становятся все более регулируемыми. Безналичный расчет отныне обязателен только для новостроек, реализуемых по договорам долевого участия. В ближайшее время ожидается введение штрафов за наличные расчеты, которые могут достигать более 7 млн тенге. Это изменение направлено на борьбу с недобросовестными практиками застройщиков, поскольку 72% жилых комплексов в Казахстане на сегодняшний день реализуются с нарушением действующего законодательства, используя предварительные договоры и другие схемы вместо официальных договоров долевого участия.

Как все эти перемены повлияют на доходность игроков рынка: инвесторов, риелторов и флипперов, а также какой прогноз ожидается по стоимости жилья, об этом inbusiness.kz рассказал международный эксперт в сфере инвестиций и недвижимости Лев Тетин.

По его словам, для инвесторов, купивших жилье на стадии строительства по предварительному договору, все текущие сделки сохранят юридическую силу.  Но с 2026 года вступает в силу поправка, согласно которой при перепродаже жилья в течение двух лет будет взиматься налог с разницы в цене.  Например, если объект был куплен за 30 млн тенге, а продан за 40 млн, налогом будет облагаться 10% от разницы в 10 млн тенге. Ранее этот срок составлял один год, теперь он увеличен до двух лет.

"В ближайшие три месяца возможность наличного расчета сохранится, но к концу текущего и в следующем году ожидается ограничение", — отметил Лев Тетин.

Новые правила серьезно повлияют на доходность инвесторов и флипперов – тех, кто покупает и быстро перепродает недвижимость с целью получения прибыли. Ожидается, что их прибыль сократится примерно вдвое. Если ранее потенциальная маржа от квартиры могла составлять 40-50%, то теперь она снизится до 20-25%.

"Для риелторов, работающих с надежными застройщиками, имеющими лицензию на привлечение дольщиков, прямых негативных последствий не предвидится. Профессиональные и честные участники рынка продолжат эффективно работать. Однако те, кто занимается реализацией объектов с неполным пакетом разрешительной документации, столкнутся со значительными сложностями и сокращением доходов", – подчеркнул эксперт.

Динамика цен и спрос на недвижимость

Вопреки бытующему мнению об отсутствии у казахстанцев средств на покупку жилья, статистика показывает обратное. За первое полугодие 2025 года было совершено 192 тыс. сделок купли-продажи, что на 4% больше, чем в прошлом году, и на 20% больше, чем в позапрошлом. Этот рост спроса свидетельствует о наличии средств у населения.

По мнению Тетина, запрет на наличный расчет не будет основным фактором роста цен. На удорожание недвижимости влияют:

•         Импортозависимость – 50% строительных материалов импортируется, и их стоимость постоянно растет.

•         Геополитические факторы – они способствуют росту цен на сырье и товары в целом.

•         Высокий спрос – население продолжает активно приобретать недвижимость.

•         Ужесточение требований к застройщикам – доля застройщиков, работающих в "серой зоне", сократится с 72% до 28%. Это приведет к уменьшению предложений на рынке.

•         Повышение НДС – в 2026 году ожидается повышение НДС, что также отразится на стоимости.

•         Сокращение участков под застройку – акиматы не всегда успевают подготовить необходимую инфраструктуру, что замедляет запуск новых проектов.

По прогнозам эксперта, к концу 2025 года ожидается прирост цен в среднем на 12-15%, а в 2026 году этот рост будет значительно больше. Например, к концу текущего года средняя цена за квадратный метр в Астане может составить около 650-667 тыс. тенге, в Алматы – 850-874 тыс. тенге, а в Шымкенте – 538-563 тыс. тенге.

Между тем ипотечный рынок Казахстана останется относительно стабильным. По итогам 2024 года и первой половины 2025 года 31% всех сделок было совершено с использованием ипотеки. Из этого объема около 70% приходится на "Отбасы банк", а остальное – на банки второго уровня. Эта пропорция сохранится.

Эксперт не ожидает значительного стимулирования роста ипотеки за счет дешевых государственных средств, а также полного закрытия ипотечного рынка, поскольку Отбасы банк является ключевым игроком. Мнения о возможном упразднении монопольного положения Отбасы банка и привлечении других банков остаются лишь намерениями, так как это может привести к стагнации всей ипотечной системы республики.

Расширение безналичных расчетов на вторичном рынке

Отвечая на вопрос касательно расширения обязательного безналичного расчета на сделки между физическими лицами на вторичном рынке недвижимости, эксперт посчитал это логичным шагом и общим мировым трендом. Подобные меры уже давно практикуются в европейских странах. В ближайшие два года ожидается дальнейшее регулирование всех денежных операций.

"Введение обязательного безналичного расчета на вторичном рынке приведет к появлению комиссий за переводы, что, скорее всего, увеличит цены для покупателей. Это также сделает рынок более прозрачным и структурированным, что, в свою очередь, также может повлиять на стоимость квадратного метра. Усиление контроля властей над банковскими счетами и движением денежных средств, отслеживая их происхождение и назначение, является неотъемлемой частью этих изменений. Наличные средства, вероятно, уйдут из оборота: до 90% всех операций будут совершаться по безналу", — добавил Лев Тетин.

Но, несмотря на новые правила, некоторые участники рынка, на его взгляд, вероятно, будут искать способы оптимизировать свои расходы. В случае получения высокой прибыли от перепродажи недвижимости могут предприниматься попытки занижения суммы в официальных документах для минимизации налоговых обязательств.